Část I. – Nájem bytu a jiných prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby
Je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bytu z důvodu neplacení nájemného, pokud ke vzniku dluhu na nájemném došlo v důsledku přijatých opatření při epidemii?
Pokud se nájemce dostane do prodlení s placením nájemného v době od 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. července 2020 (dále jen „rozhodná doba“), není pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu z tohoto důvodu, pokud nájemce prokáže bez zbytečného odkladu, že se do prodlení dostal v důsledku omezení vyplývajících z mimořádného opatření při epidemii. Okolnosti prodlení osvědčuje úřad práce na základě podkladů, které mu předloží nájemce.
Je nájemce povinen dluh na nájemném doplatit, a pokud ano, jaké jsou následky nesplnění této povinnosti?
Všechny pohledávky na nájemném splatné v rozhodné době musí být nájemcem zaplaceny nejpozději do 31. prosince 2020 (dále jen „ochranná doba“). Pokud tak nájemce neučiní, je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní lhůty. Právo podat výpověď má pronajímatel i tehdy, prohlásí-li nájemce, že pohledávky na nájemném neuhradí ani v ochranné době nebo stane-li se tato skutečnost jinak nepochybnou.
Co se rozumí prostorem sloužícím k uspokojování bytové potřeby?
Prostorem může být byt, dům či jejich část, jestliže účelem jejich nájmu je uspokojování bytové potřeby nájemce. Obdobně se opatření vztahuje i na byt, dům či jejich části, které jsou v podnájmu za účelem uspokojování bytové potřeby podnájemce.
Mohou si pronajímatel a nájemce dohodnout úpravu odlišnou od zákona?
K ujednáním nájemní smlouvy, která by se od ustanovení zákona odchylovala v neprospěch nájemce (podnájemce), se nepřihlíží. To však nevylučuje dohodu smluvních stran, která by byla ve prospěch nájemce, např. prodloužení rozhodné doby, prodloužení ochranné doby apod.
Může nájemce vypovědět nájem bytu z důvodů omezení plynoucích z mimořádného opatření?
Pokud nájemce ví, že omezení se jej dotknou natolik, že ani ochrana v podobě možnosti neplatit v rozhodné době nájemné není dostačující, a rozhodne se ukončit nájem bytu např. za účelem snížení svých budoucích nákladů, pak je třeba rozlišit nájemní vztah na dobu neurčitou a nájemní vztah na dobu určitou.
V prvém případě platí, že nájemce je oprávněn tento vztah vypovědět kdykoliv, přičemž důvod uvést může, ale nemusí. V druhém případě platí, že nesjednal-li si nájemce možnost podat výpověď bez uvedení důvodu přímo v nájemní smlouvě, může výpověď podat pouze z důvodů uvedených v zákoně nebo z důvodů sjednaných nájemní smlouvou. Na situaci popsanou v dotazu může dopadat ustanovení § 2287 občanského zákoníku, které nájemci umožňuje vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku z nájemní smlouvy zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Takovou změnou okolností může být za určitých okolností i tíživá sociální situace nájemce, např. z důvodu ztráty zaměstnání, pokud k němu došlo v důsledku omezení plynoucích z mimořádného opatření při pandemii. Vždy je však třeba pečlivě zvážit všechny skutkové okolnosti každého konkrétního případu.
Při zvažování tohoto řešení je však třeba mít na paměti, že výpovědní doba je v obou případech tříměsíční a běží až od prvého dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi pronajímateli.
Může pronajímatel vypovědět nájem bytu z důvodů omezení plynoucích z mimořádného opatření?
Obecně platí, že pronajímatel je oprávněn vypovědět nájem bytu pouze ze zákonem stanovených důvodů. Mělo-li by být tímto důvodem neplacení nájemného splatného v rozhodné době, pak platí zákaz podat nájemci v ochranné době výpověď. Právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů není tímto zákazem dotčeno. Vedle způsobů ukončení nájmu bytu, jak jsou upraveny v občanském zákoníku, zakládá speciální zákon právo pronajímatele požadovat zrušení nájmu bytu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen. Na zrušení nájmu podle tohoto ustanovení se musí smluvní strany dohodnout, nedojde-li k dohodě, rozhodne o zrušení nájmu k návrh pronajímatele soud. Pronajímatel může žádat zrušení nájmu bytu až poté, co pominou omezení plynoucí z mimořádného opatření, nejdříve však po skončení nouzového stavu.
Část II. – Nájem prostor sloužících k podnikání
Je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem prostor sloužících k podnikání z důvodu neplacení nájemného, pokud ke vzniku dluhu na nájemném došlo v důsledku přijatých opatření při epidemii?
Pokud se nájemce dostane do prodlení s placením nájemného v době od 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 30. června 2020 (dále jen „rozhodná doba“), není pronajímatel oprávněn jednostranně nájem vypovědět, pokud nájemce předloží pronajímateli listiny osvědčující, že se do prodlení s placením nájemného dostal v důsledku omezení vyplývajících z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Omezení pronajímatele na jednostranné ukončení nájmu platí pouze po tzv. ochrannou dobu, která končí 31. prosince 2020. Zároveň je třeba zdůraznit, že tímto zákazem nejsou dotčena práva pronajímatele na ukončení nájmu z jiných důvodů.
Je nájemce povinen dluh na nájemném doplatit, a pokud ano, jaké jsou následky nesplnění této povinnosti?
Všechny pohledávky na nájemném splatné v rozhodné době musí být nájemcem zaplaceny nejpozději do konce ochranné doby, tedy do 31. prosince 2020. Pokud tak nájemce neučiní, je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem s pětidenní výpovědní lhůtou. Právo podat výpověď má pronajímatel i tehdy, prohlásí-li nájemce, že pohledávky na nájemném neuhradí ani v ochranné době.
Zanikne-li či skončí nájem před uplynutím ochranné doby, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, do třiceti dnů od zániku či skončení nájmu.
Co se rozumí prostorem sloužícím k podnikání?
Jedná se o prostor či místnost, u nichž musí být současně splněny dvě podmínky:
- a) účelem nájmu prostoru či místnosti je provozování podnikatelské činnosti a
- b) prostor či místnost musí sloužit alespoň převážně k podnikání.
Není přitom rozhodné, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen, byť tato skutečnost může výrazně ulehčit posouzení, zda právní úprava na konkrétní prostor dopadá či ne. Právní úprava se použije i na prostory či místnosti v podnájmu či pachtu, splňují-li obě podmínky shora uvedené.
Mohou si pronajímatel a nájemce dohodnout úpravu odlišnou od zákona?
K ujednáním nájemní smlouvy, která by se od ustanovení zákona odchylovala v neprospěch nájemce (obdobně podnájemce, pachtýře), se nepřihlíží. To však nevylučuje dohodu smluvních stran, která by byla ve prospěch nájemce, např. prodloužení rozhodné doby, prodloužení ochranné doby apod.
Může pronajímatel či nájemce vypovědět nájem prostoru sloužícího k podnikání z důvodů omezení plynoucích z mimořádného opatření?
U pronajímatele platí omezení podat výpověď z nájmu z důvodu neplacení nájemného splatného v rozhodné době (viz. odpověď na první otázku výše). Nicméně zákon dává pronajímateli možnost požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení v rozsahu stanoveném speciálním zákonem snášel. Nemůže tak však učinit dříve, než pominou okolnosti, v jejichž důsledku došlo k omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti, nejdříve však po skončení nouzového stavu.
Vedle ustanovení speciálního zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k podnikání, jak byly shora specifikovány, je možno nadále použít ustanovení občanského zákoníku ovšem s tím, že úprava speciálního zákona má přednost.
V případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou může kterákoliv smluvní strana nájem vypovědět v šestiměsíční výpovědní době. Má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční, to však neplatí, trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví. Pak je výpovědní doba vždy šestiměsíční. Prokázání vážného důvodu je vždy na smluvní straně, která výpověď podává. Za vážný důvod nelze v tomto případě použít prodlení s placením nájemného v rozhodné době. Smluvní strana, která výpověď z nájmu obdržela, má právo vznést proti výpovědi námitky ve lhůtě jednoho měsíce od doručení výpovědi. Nevezme-li druhá smluvní strana výpověď zpět, může se vypovídaná smluvní strana obrátit na soud s žádostí o přezkoumání oprávněnosti výpovědi.
V případě nájmu na dobu určitou může nájemce použít obdobně ustanovení o výpovědi nájmu bytu dle § 2287 občanského zákoníku. Podmínkou je, že došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba je v tomto případě tříměsíční. Prokázání splnění zákonem stanovených podmínek je na nájemci, přičemž je vždy třeba vycházet ze skutkových okolností daného konkrétního případu.
Obdobné ustanovení pro ukončení nájmu na dobu určitou ve prospěch pronajímatele občanský zákoník nezná, ale zavádí je speciální zákon, když stanoví právo pronajímatele požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení v rozsahu stanoveném speciálním zákonem snášel. Zákon nespecifikuje způsob takového zrušení nájmu, ale lze předpokládat, že za použití analogického použití speciálního zákona upravujícího nájem bytu by mělo dojít k dohodě smluvních stran a nebude-li to možné, že by o zrušení nájmu prostoru sloužícího k podnikání rozhodoval soud.
Máte-li k výše uvedenému jakékoli doplňující dotazy, neváhejte nás kontaktovat na sak@advokatvam.cz
Advokátní kancelář Vítek Mrázek Kramný s.r.o.
Mgr. Klára Kulichová, právník